Entstehung eines Instandhaltungsstaus

Es gibt in Deutschland ca. 8 Millionen Eigentumswohnungen (ETW). Ein großer Teil davon wurde zwischen den 60er und 80er Jahren gebaut. In den 90 er Jahren, als die Reparaturanfälligkeit der Gebäude zunahm, wurden diese in einer Hochpreisphase zu Eigentumswohnungen umgewandelt und vorrangig an private Eigentümer verkauft.

Zu Verkaufszwecken erhielten die Häuser vor dem Verkauf oftmals eine „Verkauflackierung“ und wurden danach teilweise zu überhöhten Preisen an Eigennutzer verkauft. Für die Neuerwerber wurden die monatlichen Kosten oftmals bewusst zu niedrig gehalten. Erst nach dem Kauf wurde den Erwerbern klar, dass die ihnen vorgestellten Kosten für die Bewirtschaftung der Wohnanlage nicht ausreichen. Da Eigentümer nicht bereit waren und zum Teil auch nicht in der finanziellen Lage waren, die Rücklagenbildung zu erhöhen oder Sonderumlagen zu zahlen, erhöhte sich der Reparaturstau.

Ein unschönes Äußeres, Wohnungen mit Mängeln, z.T. Schimmelbildung und hohe Mietnebenkosten führten dazu, dass sich die Wohnungen schlecht vermieten ließen. Leerstände führten dazu, dass einige Eigentümer zahlungsunfähig wurden. Hausgeldrückstände, die z.T. uneinbringlich waren, belasteten zusätzlich die zahlungsfähigen Eigentümer.

Versorgungs- und Sanierungskonzept

Die Hausverwaltung Hauka GmbH hat die Probleme erkannt und gerade für solche Wohnungseigentümergemeinschaften ein Konzept entwickelt, um diesen Eigentümern zu helfen. Durch

• Dämmung der äußeren Hülle,
• Sanierung der Heizungsanlagen
• in Verbindung mit dem Einbau von Blockheizkraftwerken

konnten eingesparte Gelder der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden. Durch direkten Kontakt der Hausverwaltung mit allen Bewohnern und geeigneten Rundschreiben wurde ein Mülltrennungssystem eingeführt. In einer Wohnanlage mit 180 Wohnungen und ca. 560 Bewohnern konnte die Anzahl der Müllbehälter (1,1m²) von 40 auf 8 reduziert werden. Durch den Verkauf von selbst produziertem Strom flossen weitere Gelder in die Instandhaltungsrücklage.

Nun konnte neu kalkuliert werden. Mit der bestehenden Rücklage und Bankkrediten, einschließlich der vom Staat gewähren Fördergelder, wurde unser Sanierungsprogramm den Eigentümern vorgestellt. Von alle Gemeinschaften wurde dieses Konzept angenommen. Bitte lesen Sie dazu auch die Referenzen. Dort wird uns bescheinigt, dass die Eigentümer nach den Sanierungen weniger zahlen müssen als vorher.